AUTOVISTORIA E LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA PREDIAL

A Lei nº 6400/2013, no âmbito estadual, e a Lei Municipal Complementar 126, que passou a vigorar em março de 2013, no âmbito municipal, estipulam que, a cada cinco anos, os responsáveis por todos os imóveis residenciais e comerciais no Rio de Janeiro contratem profissionais para a elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial, ou seja, para que avaliem as condições de conservação e estabilidade em prédios e apontem se há a necessidade de reparos. 

Há anos, o CREA-RJ defende a criação dessa lei, que determina que as vistorias sejam realizadas por profissionais ou empresas capacitados tecnicamente e legalmente habilitados. 

Nessa Cartilha do CREA-RJ apresenta de maneira concisa para síndicos, moradores e profissionais/empresas que desejem realizar os Laudos Técnicos de Vistoria Predial as informações necessárias sobre Lei Municipal Complementar 126. Esse conteúdo foi baseado nas palestras e dúvidas apresentadas durante os Seminários sobre a Lei de Autovistoria e a Elaboração de Laudo Técnico de Vistoria Predial, realizados pelo CREA-RJ, de dezembro de 2013 a junho de 2014. 

O Conselho entende que a realização dos seminários e a publicação desse documento com os seus resultados cumpre o papel de divulgar e esclarecer para toda a sociedade a importância de fazer valer essa obrigação legal que traz mais segurança e tranquilidade para os cidadãos.

Agostinho Guerreiro
Presidente do CREA-RJ

Uma edificação é resultado de estudo técnico, projeto, emprego de materiais, tecnologia e trabalho braçal humano. Como qualquer equipamento, um prédio residencial, comercial, industrial, hospitalar, institucional ou de uso misto, é um organismo vivo que sofre ações do tempo, de intempéries, de fenômenos físicos e químicos ao longo de toda a sua existência. 

Os elementos que compõem a estrutura, o revestimento, as instalações, a sobrecarga de utilização dos espaços ou o peso próprio de suas peças são exemplos de componentes deste organismo que são instáveis e evoluem com o tempo. Por outro lado, a própria utilização do equipamento edificado pelos habitantes ou transeuntes gera desgaste dos seus componentes ao longo de seu ciclo de vida. 

O conjunto de esforços e ações acumuladas, seja pela atuação da natureza, seja pela do homem, gera a necessidade de verificação e manutenção permanente. Além disso, a produção e a utilização cotidiana de uma edificação está sujeita a normas, leis e regras sociais que determinam não só o bem-estar e o convívio adequado dos transeuntes, mas, principalmente, a segurança na sua circulação. 

Tal qual qualquer equipamento ou ser vivo, uma edificação requer cuidados permanentes cuja responsabilidade recai obrigatoriamente sobre seu proprietário ou gestor. Outro aspecto é que, independentemente de ser de natureza privada ou pública, o elemento construído tem papel social no conjunto da cidade e exerce influência direta em seu entorno, na rua, na vizinhança, no bairro e até na cidade. 

Assim, sempre que observar indícios de lesões na estrutura é conveniente consultar um profissional. Alterações aparentemente insignificantes podem ocultar problemas graves. Uma rachadura pequena pode estar escondendo um grande dano. A evolução da corrosão pode ser rápida, elevando muito o custo de uma recuperação. Qualquer avaliação, recuperação, reforço ou modificação da estrutura de uma construção exige o suporte de um engenheiro civil. Fuja dos curiosos, os resultados podem ser desastrosos!

Pela Lei Estadual 6.400/13 fica instituída, no Estado do Rio de Janeiro, a obrigatoriedade de realização de autovistoria, pelos condomínios ou proprietários dos prédios residenciais, comerciais, e pelos governos do Estado e dos municípios, nos prédios públicos, incluindo estruturas, subsolos, fachadas, esquadrias, empenas, marquises e telhados, e em suas instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, eletromecânicas, de gás e de prevenção a fogo e escape e obras de contenção de encostas, por engenheiros ou empresas tecnicamente capacitados e legalmente habilitados junto ao CREA-RJ.

Em edificações com menos de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil, a contar do “habite-se”, devem ser realizadas de 10 (dez) em 10 (dez) anos. Em edificações com mais de 25 (vinte e cinco) anos de vida útil, de 5 (cinco) em 5 (cinco) anos.

A realização da autovistoria periódica é obrigatória em todos os imóveis da cidade, cinco anos após o “habite-se”. Estão isentas as edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares, com até dois pavimentos e área construída inferior a 1000 m² e aquelas situadas em Áreas de Especial Interesse.

Como representante legal do condomínio, o síndico tem o dever de zelar pela segurança da edificação. Cumprindo esse papel, ele pode, e deve, solicitar ao condômino ou morador que realiza obras em sua unidade, esclarecimentos sobre elas. Pode, também, solicitar uma vistoria na unidade. 

As obras internas nas unidades do condomínio, que possam modificar ou interferir na estrutura do prédio, deverão ser prévia e obrigatoriamente licenciadas e comunicadas a ele, com a identificação do responsável técnico pela sua execução, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). As eventuais obras que forem apontadas no laudo técnico como necessárias para a adequação da edificação, deverão ser prévia e obrigatoriamente licenciadas à Prefeitura, e realizadas com o acompanhamento de profissional técnico legalmente habilitado, com a respectiva ART. 

A utilização das unidades privativas não pode prejudicar ou causar danos e incômodos ao condomínio e aos demais condôminos, nem afetar a segurança e a solidez do edifício. Essas condições estão previstas no Código Civil e constam em grande número de Convenções de Condomínio. 

Para que o condomínio tenha a garantia de que as obras pretendidas não causarão interferências em suas diversas partes e não comprometerão a segurança e a solidez da edificação, é necessário que seja apresentado, para verificação e análise, o anteprojeto elaborado pelo engenheiro legalmente habilitado e capacitado tecnicamente.

As alterações de fachadas, que podem ser definidas como as superfícies de fechamento de uma edificação, e não somente os planos frontais voltados para a rua, merecem atenção especial. É preciso zelar também pelas vistas das laterais, dos fundos e dos prismas internos.

A fachada é componente do projeto arquitetônico de um edifício. Os desenhos do projeto arquitetônico, assim como os desenhos dos demais projetos, pertencem ao conjunto de peças da propriedade comum.

Algumas convenções de condomínios, visando preservar a fachada da edificação em razão de suas características peculiares, harmonia do conjunto, ou por força do nome do arquiteto que elaborou o projeto, vedam expressamente a colocação de quaisquer objetos originalmente não previstos, até mesmo grades, toldos e aparelhos de ar-condicionado. Muitas vezes, essas condições estão expressas também nas escrituras das unidades privativas.

Se a alteração for entendida como uma necessidade para todos, será preciso elaborar projeto específico para tal e submetê-lo à aprovação em assembleia, observando-se o disposto em Convenção e na legislação.